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 二手楼市将长期受营业税政策调整的影响
  大雪小雪又一年。回首09年的二手房市场,从其年度交易数量和价格来看,似乎证明了其更为理性而敏感的市场特征。但每一次对于国家政策调整及时积极的回应,则又体现了“政策市”的变动规律。

   二手房着实火了

  家住天津市红桥区的刘贵铭近期着实有些苦恼。
辛苦攒了几年钱,想在明年结婚前买套新房作为婚房,但自下半年以来,眼瞅着新房价格像坐上火箭一个劲往上蹿,着急上火之余,便把目光盯上二手房,主要是图地段和配套好。没想到,卖方愣是主动毁约、甘做“恶人”,多掏违约金也要提高要价。

  像小刘这样,卖方宁愿按约定承担违约责任而提高房价的情况不在少数。很多业主收完定金后发现房价又涨了,要求加价,甚至干脆不出售了,等房价涨得更高时再出售。究其原因,就在于房价上涨太快。

  中原地产三级市场部区域总监朱庆江向记者大致描述了2009年二手房市“路线图”。第一季度,受国内外经济环境和新建住宅市场低迷的影响,全国的二手市场也十分萎靡,但总体情况要好于新房。当时,市场以刚性需求为主,比如婚房、学区房、拆迁安置房、外来人员居住用房等,而且有许多是2008年持观望情绪的群体。

  进入第二季度,二手楼市快速回暖,由此改善型客户介入。从交易数量来看,改善型与刚性需求大致是2比8。因回暖速度太快,让人“措手不及”,这20%的改善型客户还有人处于观望状态。

  8月份以后,二手房购买者的成分比例变为6比3比1,即刚性需求占60%,改善型占30%,另外10%为投资投机型,这个比例保持到年底。

  朱庆江说,09年二手房市场确实火暴。以天津为例,07年是正常年份,二手房交易量为6.5万套。2008年市场低迷仅交易了3.3万套,2009年应该在10万套左右。平均08年、09年两年,年均为6.5万套,与07年大致相同。所以说,2010年第一季度的交易情况极有可能影响全年的市场走向。
“末班车”效应造成二手房年底成交大爆发

  一般来说,第四季度是楼市的传统淡季,但今年年底各地楼市却呈现超出预期的繁荣景象。北京、天津、杭州等地二手住宅成交量、成交价格纷纷创出历史新高。二手住宅突然火爆的主要原因是年底临近,楼市优惠政策可能取消的“末班车效应”开始显现,“落袋为安”的心态让二手房交易聚集了很多人气。

  12月9日,国务院常务会议提出“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”。这引发了正在准备进行二手房交易双方的极大关注。通过我爱我家各门店的反馈,在营业税政策调整消息公布前后的一周内,咨询量较平时增长四成,交易量也增长三成多。买卖双方均加快脚步,希望赶上政策到期前的 “末班车”。

  12月份上半月,京、沪、穗、深、津等五大城市 (论坛 新闻)二手住宅价格指数上扬,部分城市涨幅持续扩大。与上一波高峰相比,五大城市分别有15%至17%的涨幅。其中,北京、深圳、天津二手住宅成交量环比增幅均超过35%,市场表现活跃。

  综合来看,有利于成交的因素主要有两个。一是政策不确定,在满足条件的情况下,卖家的营业税减免,买家的贷款利率优惠、契税折扣,共占购房成本的11%左右。优惠政策的取消,对购房者的购房预算影响较大,故近期考虑购房的市民,加快了购房计划,纷纷赶在年前成交。随着税费优惠即将到期,这种“政策性”成交量影响会在短时间内爆发后消失。

  二是购房者的追涨心理。房价涨幅过快已是不争的事实,大量有购房需求的市民以惶恐心态急切入市,其中一部分原因是怕房价继续疯长,负担不起。

  二手楼市将长期受营业税政策调整的影响

  回顾营业税的历次调整,二手房的量价始终随着政策波动。05年5月31日的“国八条”,2006年5月30日的“国六条”,2008年12月29日的“5转2”,今年12月9日的“2转5”,顺此脉络,可以看出政府对二手楼市的整体情况“了然在胸”和调控调整手段的熟练使用。

  临近年底,二手房“2转5”新政出台,必将使次新房交易税费大增。由此看来,营业税作为二手房交易特有的税种之一,也是占比最大的一项税种,其政策的从紧,中央政府的本意是抑制房地产市场中的投资投机行为,但“城门失火”不可避免的结果,将会殃及改善型购房的“池鱼”。

  营业税调整主要是利用提高房地产流通环节交易成本,起到抑制房价过快上涨的作用。限制投机入市,降低投资收益,是政策出台的初衷,但改善型自住购房需求也将受到很大影响。

  应该说,二手房营业税优惠的终止,是在大多数人意料之中的。但凭着2009年底市场火暴的惯性,2010年的二手楼价不会很快进入下降通道。政策效应的周期性结果,可能将会于明年二季度以后逐渐显现。
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